|
|
 |
|
 Сделка с участием или без участия агентства недвижимости проводится практически по одной схеме. Поэтому давайте начнем сначала.
Допустим, у вас есть квартира, которую вы решили продать. Основная масса сделок на рынке недвижимости – примерно 80% – это так называемые альтернативные, продажа своей квартиры для покупки другой. Но сегодня мы будем говорить только о продаже жилья с целью получения денег, так как в любую комбинированную сделку эта процедура включена.
Оценка возможностей, консультации.
Первое, с чего нужно начинать при продаже квартиры, – хотя бы примерно оценить собственность, то есть получить информацию о стоимости. Самый простой способ – изучение московских риелторских изданий, оперативно подающих подобную информацию, например, газета «Из рук в руки, Недвижимость и цены или сайты риелторских компаний». Обязательно имейте в виду, что цены на квартиры, проставленные в газете, – не факт, а пожелания продавцов.
Реклама
Следующий немаловажный момент – подача квартиры на рынок. Нужно сделать так, чтобы о ней узнало как можно больше потенциальных покупателей. На сегодняшний день в Москве существует порядка тысячи мелких и средних агентств недвижимости, где информацию о вашей квартире бесплатно примут, внесут в базу и будут предлагать всем потенциальным покупателям. Крупные агентства недвижимости такую информацию не принимают, предпочитая заключение эксклюзивного договора, который предполагает перекладывание всех забот по рекламе, оформлению и сбору пакета необходимых документов на свою фирму.
Еще один способ – подача объявления в газету «Из рук в руки» или в Интернет с указанием вашего контактного телефона (как правило, домашнего, советую сначала давайте мобильный))). Здесь есть свои плюсы и минусы. Указывая домашний телефон, вы имеете прямой контакт с покупателем или агентством недвижимости. Но имейте в виду, что, общаясь с этими людьми напрямую, нельзя предугадать, насколько порядочен тот или иной позвонивший и каковы его настоящие намерения.
Многое зависит от регулярности подачи объявлений. Если квартира выставлена по ликвидной цене, объявление должно выходить не менее двух раз в неделю. Если квартиру нужно продать очень быстро – три раза в неделю. Подавать объявление каждый день бессмысленно.
Показ, торг.
Начинаются ответные звонки, вы проводите переговоры, общаетесь, согласовываете время просмотров. К этому надо относиться очень аккуратно. Вы не знаете людей, заходящих в вашу квартиру, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Но все равно придется показывать все «закоулки» (например, есть ли обои за шкафом). Опыт показывает, что потенциального покупателя интересует только состояние комнат и высота потолка. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка. Если же такой договоренности нет, а интерес к мебели возник – это ненормально и должно вас насторожить.
Допустим, человек согласился купить квартиру и готов обсуждать условия её продажи. Начинается торг. Есть специальное выражение – выдержать торг. Согласившись сразу на условия покупателя, вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем воспользуются незамедлительно. Это элементарная психология, и так происходит часто.
Совет: первому клиенту, решающему немедленно купить вашу квартиру по первой же предлагаемой цене, мы рекомендуем её… не продавать. Есть основание предположить, что вы недооценили квартиру и продаете дёшево. Хотя, может быть, вам просто повезло, и это именно тот человек, которому нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену. Такое тоже случается.
Если на просмотр покупатель пришел с представителем какого-нибудь агентства недвижимости – у вас есть шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить Ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или невольно, вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая может… выставить счет за это самое обслуживание. Например, сказать, что «...ситуация более чем серьёзная, мы беремся её решить, и стоит это столько-то». Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самостоятельно.
Еще один совет: если квартира продается без участия агентства, продавцам лучше проводить переговоры у себя дома или в офисе, покупателям – у себя. В таких случаях присутствует элемент «своей» территории, где человек чувствует себя спокойнее, уверенней.
Договоренность с продавцом (покупателем)
Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не предполагая, что покупатель может продолжать поиски более выгодного варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцы должны ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить вашу квартиру.
Покупателям же мы советуем этот вопрос не ставить, уйти от него, чтобы быть свободными в своих дальнейших действиях. Правда, в этом случае есть риск понравившуюся квартиру «упустить», если продавец найдет более выгодного клиента.
Дальше следует довольно щекотливый момент. Допустим, вы договорились, что покупатель даёт какое-то количество денег в обеспечение приобретения вашей квартиры. Как провести это, как передать деньги, чтобы в дальнейшем не возникло проблем?
Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение. Если вы, как продавец квартиры, подписали соглашение о задатке, то должны понимать, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь определенные санкции. Поскольку, с юридической точки зрения, это читается как, невыполнение обязательств продавцом и возврат суммы в двойном размере. Таким образом, опытный и грамотный покупатель со своим юристом легко поставят вас в финансовую зависимость.
Для покупателя квартиры, кроме адреса, ценовых характеристик и сроков продажи, нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписка) и физического освобождения квартиры. Физическое освобождение – это вывоз из неё вещей и мебели. Если сроки не оговорены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора.
Проверка, подготовка сделки, сбор документов.
После того как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов. Это означает необходимость пробежать по всем инстанциям и добиться, – подчеркиваю, в определенные сроки – получения нужных бумаг. Это довольно сложная процедура.
Для продажи квартиры необходимо иметь на руках следующие документы:
1. Правоустанавливающие документы, в зависимости от способа приобретения квартиры, например: Договор передачи, Свидетельство о собственности на жилище, Справка ЖСК о выплаченном пае, регистрационное удостоверение БТИ, Свидетельство о праве на наследство, договоры покупки-продажи, дарения, мены, ренты, решение суда. Если документы на квартиру утеряны, то жильё можно продать по Выписке из реестра, которую выдает Комитет по регистрации. Правда, в этом случае надо иметь в виду, что теоретически выписку можно брать хоть каждый день. То есть возможна ситуация, когда продавец, приняв у вас предоплату, завтра продаст свою квартиру другому покупателю. Поэтому в таком случае в качестве предоплаты мы советуем давать не больше $100–200, чтобы свести свои потери к минимуму.
2. В БТИ необходимо получить: справку (форма 11-А, действительна 1 месяц); поэтажный план, экспликацию (действительны 1 год).
Чтобы собрать эти бумаги, потребуются оригиналы самих правоустанавливающих документов, ваш паспорт и около 150 руб.
3. В РЭУ нужно взять:
- выписку из домовой книги – в паспортном столе;
- копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по квартплате – в бухгалтерии.
Все эти справки действительны 1 месяц. Чтобы их собрать, вам потребуются книжка по квартплате, паспорт или доверенность (если вы не собственник).
4. Нотариально удостоверенное согласие супруга (соответственно, продавца или покупателя) на отчуждение (приобретение) квартиры.
5. Разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
6. Справки из налоговой инспекции, если квартира получена в дар или по наследству, или находится в Московской области.
7. Передаточный акт, если квартира отчуждалась после 01.03.96 г.
После того как все вышеназванные документы будут собраны, нужно обязательно их сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей. На сегодняшний день мы насчитали порядка 20–22 видов правоустанавливающих документов на квартиру, которые только могут быть. Подчеркиваю – не 2, не 5, не 8, а 22! Поэтому мы настоятельно рекомендуем на этом этапе получить юридическую консультацию. Покупателям квартиры – чтобы понять, насколько эти документы соответствуют требованиям закона. Продавцу – чтобы быть уверенным, что по ним, возможно, продать квартиру в указанные сроки. Часто складывается ситуация, когда продавец, считая, что имеет на руках достаточные для сделки документы, берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не может. Вдруг выясняется, что кто-то из собственников умер, а наследство не открывалось, потому что люди думали, что это не нужно. В результате продать такую квартиру нельзя до тех пор, пока не утрясёшь все юридические формальности.
Банк, нотариус, регистрация.
Но, предположим, все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам, где и как их производить. Самый распространенный способ – расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Советуем вам очень внимательно подойти к выбору банка. Если покупатель предлагает конкретный банк, мотивируя тем, что там хранятся его деньги, а председатель правления его лучший друг, мы рекомендуем на этот вариант не соглашаться. В этой ситуации вполне допустимы всякого рода злоупотребления клиентским положением. Должна быть нейтральная территория, которая устроит обе стороны. Поэтому вопрос по взаиморасчетам нужно обязательно проговаривать заранее, ещё в момент передачи (или получения) задатка.
После закладки денег вам предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сразу сдача документов на государственную регистрацию.
Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи.
Когда вы, наконец, получите зарегистрированные договоры покупки-продажи квартиры со Свидетельствами о государственной регистрации прав, вам предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры. И если вы не договорились о задержке денег до передачи квартиры по акту (составляется в простой письменной форме в момент передачи ключей от квартиры и книжек о коммунальных платежах), вам будет проблематично контролировать процесс.
Вот в общих чертах основные правила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру. Если вы серьёзно подойдете к нашим советам и пожеланиям, внимательно изучите порядок оформления и подготовки соответствующих документов, можете смело приступать к совершению сделки.
Автор МИЭЛЬ.
Маленькие хитрости.
Хитрость первая подъезд Пьяный сосед, не добравшийся до дома, или нетрезвая компания, гуляющая так, что слышно всему микрорайону несколько снижают вероятность удачного исхода просмотра. По возможности, лучше попытаться договориться с такими товарищами на предмет: «собрать последние силы в кулак и дойти до квартиры» или «чуточку повременить с дебошем».
Как рядом с подъездом, так и внутри него, должно быть чисто и приятно. Если Ваш двор являет собой одну большую помойку, и убрать его не представляется возможным, то здесь есть только один выход - показывать квартиру в темное время суток.
Прибраться в подъезде значительно проще и, увы, это надо сделать, своими руками, или силами наемных людей. Но значительно лучше уходят квартиры, которые находятся в чистых и светлых подъездах (необходимо вкрутить везде лампочки, желательно 100 Вт и более), где свежо летом (нужно открыть окна и хорошо все проветрить) и тепло зимой, где работают лифты, кодовые замки и мусоропровод не засорен. Такие изыски, как цветочки на подоконниках, еще не сорвали ни одну сделку, зато вполне могут поспособствовать ее заключению.Одна история .
Хозяин отказался потратить $900 на ремонт разбитого подъезда, из-за чего 3-комнатная квартира за $300 000 зависла в листинге на несколько месяцев.
Безусловно, есть смысл перед приемом покупателей хотя бы закрасить надписи на стенах в подъезде и ввернуть лампочки.
Еще лучше расставить горшки с цветами.
Впрочем, решите сами, уместно ли это делать именно в вашем доме.
Хитрость вторая дверь. Загадка человеческого восприятия мира, его окружающего.
Почему именно входная дверь имеет такое значение в принятии покупателем решения сказать трудно, но это факт.
Потом дома, муж и жена будут обсуждать преимущества Вашего предложения.
Они будут говорить о детском садике и удобных магазинчиках, которые находятся буквально под боком.
Они будут вспоминать о планировке, виде из окна, о чем угодно.
Но перед глазами у них будет стоять входная дверь в квартиру.
Почему? Психологи знают ответ на этот вопрос.
В любом случае, дверь лучше привести в порядок.
При необходимости заново обить, починить замки и звонок.
Хитрость третья помещение. Обычно покупатели дотошно не изучают состояние труб, но сантехника должна работать. "Когда клиенты слышат объяснения владельцев, мол, здесь надо только трубу починить, треть из них сразу разворачивается и уходит. Ведь может статься, что менять надо весь стояк. Так что сантехника лучше вызвать самостоятельно, не пытаясь сбросить эти проблемы на новых хозяев.
Пугают покупателей и следы протечек на стенах и потолке. Все понимают: эта проблема не решается дополнительной банкой шпаклевки. Протечки могут быть случайными (один раз залили соседи сверху) или регулярными (течет крыша дома), но привлекательности квартире они точно не добавят. Не поленитесь их забелить. Но перекрашивать потолки полностью неразумно - это неоправданные затраты сил.
Если в окнах в квартире не хватает стекол - это воспринимается весьма негативно. Потратиться на стекольщика обоснованно. А вот менять окна целиком смысла нет, даже если рамы находятся не в лучшем состоянии.
Наконец, обои. В большинстве случаев с ними ничего делать не надо, однако свисающие со стен обрывки могут оставить у покупателя неприятный осадок от посещения. Самый дешевый выход: купить какие-нибудь простенькие светлые обои и оклеить комнату заново. Помимо прочего светлые тона зрительно увеличат объем помещения.
На последок я скажу. Здесь имеет смысл разбить обсуждение вопроса на две части: затратную и незатратную. Затратная - это ремонт, и о нем поговорим позже. Для начала жилье просто должно быть чистым, светлым, тихим и в нем должно приятно пахнуть.
Если Ваша квартира выходит на светлую сторону, то ее, без сомнения, выгоднее показывать днем, когда она залита солнцем. Если квартира не избалована естественным освещением, то наоборот приводить в нее покупателей лучше вечером и включать при этом, как можно больше всевозможных ламп. Свет дает объем - то есть ощущение пространства.
В доме должно быть чисто. Особое внимание в наведение марафета нужно уделить ванной комнате и туалету. Ржавые подтеки на раковине не красят ни одну квартиру. Причем, не имеет никакого значения, что покупатели, скорее всего, сделают ремонт и заменят всю сантехнику. Это не важно. Важны приятные ощущения - а они достигаются при помощи придания квартире товарного вида. Вы порвете и выбросите упаковку от любой вещи, сразу, как принесете ее домой, но не даром маркетологи и рекламщики уделяют ей такое внимание. Какая разница, в какую коробку упакована пицца, она от этого ни хуже, ни лучше не становится, но зайдите в любой супермаркет и посмотрите, как старались производители, продумывая ее дизайн.
В доме должно быть убрано. Оптимальный вариант вывезти все вещи. Если такой возможности нет, то по максимуму все рассовать по шкафам. Ничто не должно валяться на полу, верхнюю одежду и обувь - всю в шкаф, все, что можно засунуть на антресоли, остальное вывезти на дачу. Балкон освободить от старых лыж и прочего хлама. Детей, собак отправить к соседям, к маме - куда угодно. Вы продаете квадратные метры, и покупатель подсознательно желает их видеть. Он хочет понимать, как войдет и встанет в Вашей квартире его домашний скарб, он уже расставляет в ней свою мебель - все лишнее ему мешает. Еще больше могут навредить квартиранты. Если Вы гонитесь за двумя зайцами, то есть пытаетесь одновременно с продажей еще и сдавать квартиру в аренду, то главного зайца можно и не поймать. Мало того, что посторонние люди мешают просмотру, они еще обычно и не заинтересованы в продаже. Их то выселяют. Что они шепнут на ухо покупателю - одному богу известно, но расстроить любую сделку значительно проще, чем ее заключить.
Отбить желание у человека покупать квартиру можно и другими средствами. Достаточно перед просмотром затеять приготовление рыбного супа. Если в Ваши планы не входит такой исход дела, то наоборот позаботьтесь о свежем и чистом воздухе. Проветрите все, как следует, перед просмотром.
Позаботится нужно даже о звуках. Если Ваши окна выходят на автомагистраль, то лучше устраивать просмотры, когда машин меньше, например, в выходные дни. Конечно, покупатели не глупые люди и все прекрасно понимают, но ощущения приятные или не очень - они пониманию не подвластны. Наличие под окном железной дороги - безусловно, снижает стоимость жилья, но если показывать квартиру во время перерыва в движении поездов - то этот негативный фактор можно несколько нивелировать. Плохая звукоизоляция в сочетании с шумными соседями - не красит Ваше предложение, но их отсутствие во время просмотра скроет этот недостаток. Постарайтесь продумать, как привести покупателя во время такого «окна». Еще одна загадка человеческого подсознания: бабушка, которая смотрит на полной громкости телевизор в одной из комнат, сильно портит общее впечатление о квартире. Объяснить это с точки зрения логики невозможно - бабушка с телевизором в нагрузку же не продается! Однако факт остается фактом, посторонние звуки мешают продаже.
Последний параметр из тех, которые подвластны изменению - это наличие ремонта. Имеет ли смысл его делать? Ремонт, в отличие от всего того, что было сказано выше, требует затрат. Однако, почти во всех случаях косметический ремонт сделать выгоднее, нежели продавать квартиру без него, конечно, если речь идет о квартире в старом доме. С новостройками ничего делать не надо. Ремонт должен быть косметическим. Опять же, скорее всего, новым жильцам он, по большому счету, не нужен. Перед тем как вселиться, они будут сами ремонтировать квартиру. Но товарный вид - есть товарный вид. Минимальные затраты на то, чтобы все подкрасить, поклеить дешевые обои, окупятся наверняка. Все лучше сделать в светлых тонах, опять же для создания ощущения пространства.
Евроремонт не окупится никогда. В недорогих квартирах, потому что покупатель всегда предпочтет такому ремонту несколько лишних квадратных метров, лучший район, дом и т.д. Покупатели дорогих квартир любят делать ремонт под себя, платить лишние деньги за Ваш - они не станут.
В итоге, представьте себе приятную дорогу до дома, уютный подъезд. Ощущение свежести повсюду. Свободные, светлые, чистые комнаты, что придает им объем, то есть они кажутся больше, чем есть на самом деле. Поставьте себя на место покупателя и спросите - хотите ли Вы купить такую квартиру? Ответ, по-моему, очевиден.
Все эти маленькие хитрости и небольшие финансовые вливания дают возможность выгадать от нескольких тысяч, до порой нескольких десятков тысяч долларов. Если такие суммы для Вас имеют значение, то рекомендуем действовать именно так. Покупателям, в свою очередь, мы можем только посоветовать поменьше обращать внимания на обертку и больше интересоваться сутью. Однако, как показывает опыт, на 100% это невозможно. Даже когда профессионалы начинают что-нибудь покупать для себя, и то они порой действуют в порыве эмоций, нежели руководствуются здравым смыслом.
Согласно ст. 208 и 220 Налогового кодекса, если продавец владел недвижимостью менее трех лет, сумма от ее реализации, превышающая этот самый миллион рублей, облагается подоходным налогом по ставке 13%. Вот граждане и ищут пути обхода: кто-то берет сумму из справки БТИ (она практически всегда меньше миллиона), либо просто пишут: «999 тысяч». Продавцам, владевших квартирами более трех лет,налог не страшен. В договоре, по которому вы покупаете квартиру цена будет за нее указана заниженная, а не та, за которую вы ее покупаете, для уменьшения суммы налогов. в таких случаях практикуется расписка 30 000$ за продажу квартиры, остальное за сделанный ремонт и неотделимые улучшения или (за предоставленное покупателю право преимущественной покупки)Но есть и масса прозрачных схем
Удачи!
Акт приемки-передачи квартиры ______________________ ______________________
(населенный пункт) (дата)
Мы, гр. _______________ и гр. ________________, составили настоящий акт
(ф.,и.,о.) (ф.,и.,о.)
о том, что:
1. Квартира передана гр. _________________________ в состоянии, соответствующем
условиям Договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом ______________ "__" ______ 19
__ г. под _____, зарегистрированного Городским бюро регистрации сделок с недвижимостью в
жилищной сфере Москвы. Свидетельство о государственной регистрации серии _____
_______ от "___" ____________ 19 __ г. , регистрационный ______. Явных недостатков нет.
2. Гр. ________________ передал гр. _________________ комплект ключей от входной двери,
а также квитанции и счета для расчетов коммунальных платежей.
Подписи сторон
|
|
|
|
| |
|
|
 | |
![]() |
