Ипотечный брокер по-русски
Ипотечный кредит можно взять и без экономического образования, были бы средства и уверенность, что завтра деньги тоже будут. Обо всех тонкостях отношений с банком и продавцом недвижимости может рассказать ипотечный брокер. Он сделает для заемщика банка всю "грязную" работу. Такие специалисты появились на рынке недвижимости не так давно, но уже завоевывают свое место под солнцем.
При покупке жилья в кредит нервы человека, как правило, взвинчены до предела: зарабатывая на квартиру, он попутно вынужден искать подходящую ипотечную программу банка-кредитора и собирать необходимые справки и документы. Снимая с себя дополнительный груз, некоторые заемщики уже сейчас предпочитают обращаться к посреднику, ипотечному брокеру.
Пока услугами таких специалистов пользуются единицы, но многие предсказывают взлет популярности этой профессии в недалеком будущем. Так же как и риелторы, к которым сначала относились с недоверием, ипотечные брокеры будут восприниматься как неотъемлемая часть сделок с недвижимостью.
За рубежом услугами посредников в ипотечных делах пользуется большинство заемщиков. К примеру, в США 71% всех предоставленных ипотечных кредитов проходит через посредника. В России до этого показателя пока очень далеко. В то же время метод работы российского брокера несколько отличается от западного. Зарубежным коллегам за каждого успешного клиента комиссионные платит банк, у нас же этот груз взвален на заемщика.
В любом случае, заемщик вправе выбирать. Стоимость брокерских услуг может быть гораздо меньше, если, например, необходимо просто найти квартиру. Брокерские компании предоставляют как отдельные услуги, так и комплексные. Они возьмутся за подбор квартиры, заполнение заявки в банк на получение кредита, соберут все необходимые документы и даже представят ваши интересы в банке. Эти услуги недешевы, но зато уменьшается риск, что клиенту откажут в кредите. Полный пакет услуг ипотечного брокера обойдется в среднем в 3-6% от стоимости жилья. Существуют и фиксированные ставки за каждую отдельную услугу.
Банкам выгодно привлекать клиентов, и сотрудничество с ипотечными брокерами им на руку. Такое партнерство может быть построено на весьма выгодных условиях как для банка, так и для посредника. Особенно это касается тех, кто приводит в банк большое количество клиентов. К примеру, банк может предложить брокерам некоторые послабления - ускорить рассмотрение заявки, сделать скидку на комиссионные. Понятно, что брокер выбирает для потенциального заемщика ипотечную программу из тех, что предлагают банки-партнеры, а не самую выгодную из существующих на рынке. Выгода заемщика в данном случае только одна - положительное и быстрое решение банка о выдаче ипотечного кредита.
Но сегодня не только заемщики не спешат воспользоваться услугами ипотечных брокеров. Из-за того что ипотека - молодое явление для России, и еще не все шероховатости сглажены, банки предпочитают сами оценивать кредитоспособность заемщика, и не торопятся доверяться посреднику.
Перекредитование
К сожалению, никакой посредник не в силах сделать экономическую ситуацию в России стабильной, и многие из граждан по-прежнему боятся обременять себя на долгий срок. Но все же есть те, кто смело берет ипотечный кредит, несмотря на всевозможные рыночные катаклизмы и не дожидаясь лучших времен, когда процентная ставка снизится еще на несколько пунктов. На случай таких изменений они держат в рукаве карту перекредитования. Но и в этой операции есть свои подводные камни.
Казалось бы, чего проще. Сначала взять кредит в банке и добросовестно выплачивать проценты. А как только появятся более выгодные условия в других банках, обратиться туда с просьбой предоставить сумму на погашение оставшейся задолженности. Правда, второй банк потребует залоговое обязательство. Но и эта проблема решаема, причем на законодательном уровне. Статья 342 Гражданского кодекса позволяет перезакладывать имущество: квартира, купленная по ипотеке, может стать залогом и во втором банке. Но не все так просто. В этой же статье говорится, что имущество можно закладывать во второй раз, только если первый залогодержатель не запрещает этого заключенным договором. Банки, опасаясь потерять клиентов, прописывают в ипотечных договорах, что без согласования с ними заемщик не вправе перезакладывать квартиру.
Поэтому перекредитование пока не приобрело массовый характер. Банкам-кредиторам невыгодно отпускать своих клиентов, и они предлагают заемщикам встречные варианты кредитования, реструктуризируя оставшийся долг.
Прежде чем соглашаться на процедуру перекредитования, нужно оценить насколько это выгодно. Ведь придется вновь заплатить за справки и всю документацию на получение кредита. По подсчетам банкиров, перекредитование окупает себя, если разница в процентных ставках не менее 2-3%.
Перекредитование предполагает досрочное погашение кредита в первом банке. А на досрочное погашение банки идут без особого удовольствия, определяя штрафные санкции на такой случай. Однако по сравнению с зарубежными банками российские выдвигают более мягкие требования.
Разные ипотечные программы имеют разные правила досрочного погашения. Где-то нет штрафов, но досрочные выплаты осуществляются в определенных банком размерах. В других банках действует запрет в течение 1-2 лет на досрочное погашение, а затем приплюсовываются штрафы в размере 1-3% от суммы, которая выплачивается сверх положенной. Есть и другие ограничения.
Например, в КИТ Финанс по рублевой ипотечной программе КИТ - Долгосрочный стандарт (кредит сроком от 20 лет) досрочное погашение кредита без взимания комиссии допускается по истечении 60 месяцев с даты предоставления кредита. При погашении кредита ранее 60 месяцев взимается комиссия в размере 5% от суммы досрочного погашения. Минимальная сумма досрочного частичного погашения составляет 30 тысяч рублей.
В "МДМ-банке" по "Базовой программе - вторичный рынок жилья" сумма досрочного погашения составляет не менее $1 тысячи (эквивалент в евро или рублях) без учета суммы ежемесячного платежа, а мораторий на досрочное погашение отсутствует. Но при досрочном погашении кредита в течение первых 6 месяцев взимается комиссия в размере 2% от суммы оставшегося долга.
Такие процедуры хороши для заемщиков со стабильным финансовым положением и свободным капиталом. Но никто не застрахован от непредвиденных ситуаций.
Как правильно стать банкротом
К сожалению, некоторые заемщики, заключая договор ипотечного кредитования, не соизмеряет свои возможности с обязательствами. Ряд экспертов считают, что доля вины в невозвратах лежит и на банках: они не до конца раскрывают условия кредитования, а в результате заемщику приходится выплачивать совсем не те суммы, на которые он рассчитывал изначально. Но банкиры не видят за собой никаких грехов и указывают на то, что договор необходимо читать внимательно, тем более что на его изучение дается время.
На сегодняшний день доля невозвратов по ипотеке невелика и составляет десятые доли процента. Но пока ипотечное кредитование в России находится в процессе становления, нельзя утверждать, что все так и останется. Во всяком случае уже сегодня банкиры задумываются о том, как обезопасить себя от нерадивых заемщиков.
По их прогнозам, низкие процентные ставки и отсутствие первоначального взноса увеличит число невозвратов. Участники рынка уверены, что если человек не имеет стартовой суммы, значит он не умеет жить по средствам. И поэтому не может быть уверенности в том, что взяв ипотечный кредит должник сумеет его вернуть. Однако несмотря на это банки идут на риск и продолжают выдавать кредиты, все больше смягчая условия.
Возможно, что в скором времени государству удастся урегулировать отношения между кредитором и заемщиком. Так, Минэкономразвития уже подготовило проект закона "О банкротстве физических лиц". Суть этого документа заключается в том, что заемщик, который не в состоянии расплатиться по кредиту, обязан самостоятельно обратиться в суд и объявить себя банкротом. В этом случае он получит отсрочку на три месяца для составления плана погашения долга. В течение этого периода он будет освобожден от выполнения требований кредитора. Правда, некоторое время человек не сможет заниматься предпринимательской деятельностью, быть учредителем юридических лиц и занимать руководящие должности. По замыслу создателей, закон о банкротстве упорядочит процесс взыскания долгов и избавит банки от ненужных расходов.
Татьяна Богачева, PRO Недвижимость
